加油站承包、租赁经营模式下投资人的法律风险及防控措施

我国对危险化学品经营、成品油经营实行许可制度，依据《成品油市场管理办法》（已失效，可以参考）、《危险化学品经营许可证管理办法》的规定，企业如需合法经营加油站，取得营业执照、成品油经营许可证和危险化学品经营许可证等证照是必不可少的。加油站经营除了自建、收购、合并等方式外，较常见的有以下两种经营模式：

租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在资产租赁合同中，出租人将加油站的土地使用权、房屋、加油设备设施等有形资产交付承租人使用，承租人仅对加油站的资产进行租赁，并重新申请办理经营加油站所需的成品油经营许可证、危险化学品经营许可证等证照，并以承租人自己的名义对外经营。

整体租赁、承包是指加油站或所有权人通过与承租人签订《加油站租赁合同》、《加油站承包经营合同》、《加油站经营权转让合同》等类型的合同，将加油站的资质证照随同加油站的整体资产交付承租人，加油站资产所有权与经营权分离，承租人沿用出租人的经营资质，并未以自身名义变更证照，加油站经营企业继续存续，承租方除了取得加油站原有资产的使用权，还取得了加油站的经营管理及收益权。这种租赁方式较为普遍，也是法律纠纷的高发地带，我们主要是针对该种经营方式分析法律风险与预防措施。

投资人面临的第一个风险就是与出租人签订的《加油站租赁合同》是否有效，根据《成品油市场管理办法》第3条和第36条的规定，国家对成品油经营实行许可制度，成品油经营批准证书不得伪造、涂改，不得买卖、出租、转借或者以任何其他形式转让。 根据《危险化学品经营许可证管理办法》第3条和第21条的规定，国家对危险化学品经营实行许可制度，经营危险化学品的企业，应当取得危险化学品经营许可证，未取得经营许可证，任何单位和个人不得经营危险化学品；任何单位和个人不得出租、出借、转让其取得的经营许可证。另外，根据《中华人民共和国行政许可法》第9条的规定，依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。

结合上述规定，经营加油站所需的成品油经营许可证和危险化学品经营许可证被明令禁止出租或转让。而在加油站租赁经营模式中，承租人通过租赁合同成为了加油站的实际经营管理人，加油站租赁合同是否会被法院认定为违反法律、行政法规的强制性规定而无效呢？

如果承租人本身具有成品油经营资质和危险化学品经营许可等经营加油站的资质，加油站租赁合同合法有效，这是司法实践中的普遍一致观点，法院一般认定承租人具有经营管理加油站的能力，公共安全不会因加油站租赁而受到影响，从而认可双方签订的合同效力。

我们重点来看承租人或承包人不具有成品油经营许可证和危险化学品经营许可证，继续沿用出租人的资质证照经营的情况。对于这种情况，司法实践中存在争议，有两种观点：

第一种观点，认为合同无效，在承租人或承包人未取得成品油经营许可证和危险化学品经营许可证等行政许可时，承包人与发包人签订加油站承包经营合同并经营加油站的，构成了对行政许可的转让，违反法律法规的效力性强制性规定，故承包经营合同无效，如以下案例：

(2016)粤07民终2324号

法院认为： 现有证据显示，木棉岗加油站具备了汽油、柴油零售经营的条件，但本案中并没有证据证明区福康本人已取得经营汽油、柴油的相应资质。涉案《加油站租赁经营协议》约定由区福康租赁经营木棉岗加油站，实质是将木棉岗加油站名下的营业执照、危险化学品经营行政许可以及加油站的经营项目、场所、设备等一并出租给未取得危险化学品经营资质的区福康使用，其行为属于非法转让行政许可的行为。涉案协议明显违反了上述法律的强制性效力性规定，且违反有关行政管理规定，对社会公共利益和社会秩序构成危害，当属无效。

第二种观点，认为合同有效，加油站承包经营并不属于对经营资质的租赁，承包人仅获得加油站的经营管理收益权，原加油站企业仍为对外经营的名义主体，加油站的资质并没有出租给没有许可证照的其他加油站使用，只要原加油站具备相应资质，承包人即便不具备相应的资质亦不违反法律法规的禁止性规定，合同仍然有效。如以下案例：

(2019)鲁民申5697号

法院认为： 作为田某某的个人独资企业，双庙赵加油站在涉案《加油站承包经营协议》履行期间已经行政部门审批取得《危险化学品经营许可证》《成品油零售经营批准证书》和营业执照。田某某作为双庙赵加油站的权利人与候某某签订承包经营协议，约定将加油站的设施及场地承包给候某某，由候某某自主经营、自负盈亏，本案不仅存在租赁合同关系还包括经营权承包关系。协议履行期间，双庙赵加油站的负责人仍为田某某，对外也是以双庙赵加油站的名义经营，并非是以候某某的名义对外经营，候某某仅对该加油站享有经营管理获取收益的权利。涉案的《加油站承包经营协议》作为经营权承包合同，侯某某以双庙赵加油站的名义对外进行实际的经营活动，并非是对经营资质的租赁，并不违反法律法规的禁止性规定，原审法院认定涉案合同为双方当事人的真实意思表示，合法有效并无不当。

认定合同是否有效，不能仅以案例作为标准，“世上没有两片完全相同的树叶”，应当结合合同签订背景、合同履行情况、出租人是否明知承租人不具备资质等情形认定双方签订合同是否有效。

防控措施：通过签订加油站合作经营协议或补充签订合作经营协议，将租赁或承包的权利义务在合作协议中予以体现。

加油站租赁或承包经营由于市场行情多变、租期较长等原因，往往存在二次转租或多次转租情形，由于承租人与出租人没有直接的法律关系，在合同履行期间存在加油站所有权人要求解除合同，不承认转租合同的法律风险。比如A加油站系甲公司于2010年从乙公司租赁经营，期限10年，一次性支付租金1500万元。因为该加油站为转租，所有权人为丙公司，丙公司与乙公司的租赁合同明确约定不得转租，乙公司隐瞒事实转租给甲公司。丙公司知悉后以乙公司为被告向法院提起诉讼，要求解除合同，收回加油站，丙公司的请求得到法院支持。

防控措施：转租必须征得所有权人同意，审查原租赁协议，确定转租人是否享有转租权利，及剩余租赁期限。

加油站占用土地及资产如设置有抵押、质押或其他债权，投资人经营过程中存在被司法、行政机关查封、处置加油站财产，影响正常经营的法律风险。加油站房屋及附属设施是否为违章建筑或临时建筑，规划用途是否一致，是否存在政府规划、拆迁的可能及质量缺陷，租赁标的物是否包括加油站所有资产，这些都是标的物存在瑕疵的情况。

防控措施：签署承包经营协议之前进行尽职调查，明确财产占有、使用的真实情况，约定出租人的完善义务和违约责任，增加租金支付次数，缩短支付周期。

案例：甲公司租赁加油站期间发现一处50立方米柴油罐渗漏，未通知出租方对油罐进行了更换，更换为30立方米油罐，致使该站按国家规范由一类站降为二类站，出租方以甲公司根本违约为由诉至法院，要求解除合同，赔偿损失，得到法院支持。

以上内容是对投资人作为加油站的承租方面临的常见法律风险及防控措施的分析与总结，加油站经营模式随着法治社会的发展也日趋规范与严格，了解法律风险并找到解决方案，才能维护每一位投资人的合法权益，避免损失。【 刘辉  山东众成清泰（德州）律师事务所合伙人 】