重磅 | 国务院：21个超大特大城市！积极稳步推进城中村改造！

7月21日

国务院总理李强

主持召开国务院常务会议

审议通过《关于在超大特大城市

积极稳步推进城中村改造的指导意见》

△图源 新闻联播

此次会议明确，  在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措 。要坚持稳中求进、积极稳妥， 优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造 ，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

按照2014年国务院《关于调整城市规模划分标准的通知》划定的标准， 城区常住人口1000万以上城市为超大城市，500万～1000万为特大城市 。考虑到人口流动等变化，不同时期进入“榜单”城市有变动。例如，按照《2020中国人口普查分县资料》，共有7个超大城市、14个特大城市，分别为上海、北京、 深圳 、重庆、 广州 、成都、天津、武汉、 东莞 、西安、杭州、 佛山 、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

图源：国民经略

城中村的出现源于改革开放后的经济高速发展、城市快速扩张、人口快速城镇化等因素。而 随着城市土地资源趋紧，用地矛盾突出，城中村的去留与转化一直受到各界关注 。近段时间，多地都在推进不同措施的城中村改造，其中也不乏争议性案例。支持者认为，改造城中村可以拉动经济、改变市容、提高居住品质、消除安全隐患等。但也有声音担心，改造过程中可能出现的矛盾冲突以及“一刀切”、盲目改造、资金安全等情况。

把城中村改造

与保障性住房建设结合好

会议指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

据了解，中共中央政治局4月28日召开会议，会议指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。

易居研究院研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，此次会议审议通过《意见》，标志着后续城中村改造工作具有了非常明确的指导方针，对于后续相关工作开展有非常强的指导意义。

“此次《意见》对城中村的改造明确了一个重点， 即群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的领域 ，类似改造势必有助于补短板，对于城中村相关基础设施和住房建设等都有积极的作用。”严跃进说。

在他看来，此次对于超大特大城市城中村改造工作的推进，将成为今年此类城市的一项重点任务。首先，城中村改造关系此类城市存量资产盘活和城市功能复兴的关键阶段，此项工作非常受政府层面的关注，通过相关工作，将有助于明确工作方向，对于城中村的工作梳理和加速发力有积极的作用。

“城中村改造有别于老旧小区改造等，但可以认为后续会把此类工作纳入统一的范畴中。”严跃进说，总体上，城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，同时也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有非常好的导向。

鼓励和支持民间资本参与

本次国务院常务会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

严跃进表示，城中村改造是一项系统工程，开发投资的规模非常大。考虑到超大特大城市的数量以及改造项目的地段，后续应该会成为关注的重点领域，也是拉动开发投资的新模式和动力。但他也提到，在这个过程中，要注意不能急于求成，要遵循规律，尤其是注意征求群众意见。

“鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力。尤其是包括房企等，要关注此次改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。”严跃进说。

此外，会议还指出，社会保险经办立法有利于规范经办服务行为、提高服务管理水平、更好保障群众社保权益。

要以制定条例为契机，进一步解决好群众社保办事中的难点堵点问题，创新线上线下等多种服务方式，促进社保经办服务更便民、更利民。要加强社会保险基金监管，加强制度机制建设，严格各环节管理，依法严惩侵占挪用、骗保套保等违法违规行为，确保基金运行安全。

为何是超大特大城市？影响多大？

新一轮城中村改造和“平急两用”基建， 为何特意强调超大特大城市？

不难理解。超大特大城市多数都属于经济强市，人口众多，普遍面临高房价问题，而解决大城市青年住房问题，一直都是政策的焦点所在。

超大特大城市正是城中村最为集中的区域。

如果说十多年前三四线城市还不乏大量棚户区和城中村的存在，随着棚改货币化的全面收官，这些地区的更新改造需求快速萎缩。

相反，在超大特大城市，仍有大量城中村存在。

广州深圳都有100多条大型城中村， 不少还位于寸土寸金的中心城区，与周边CBD的钢筋水泥森林形成鲜明对比。

这些地方不仅空间逼仄、握手楼遍地即是，居住需求处于相对较低的水平，而且土地利用效率极低，与大城市土地资源开发殆尽的局面形成鲜明对比。

因此，在超大特大城市推进城中村改造，既有通过固投拉动经济的短期考量，也不乏提升民生水平、拉大城市框架、为城市发展腾挪更多发展空间的长期考虑。

这一轮城中村改造，影响究竟有多大？

众所周知，2015年以来，一场声势浩大的棚改货币化，彻底激活了全国的楼市，无论一二线还是三四线，迎来前所未有的普涨浪潮。

那么，这一轮城中村改造，会不会成为新一轮的“棚改”？ 据国民经略分析认为，恐怕不会。

其一，棚改货币化之所以影响巨大，原因不在于棚户区改造本身，而在于“货币化”。

其二，“大拆大建”模式早已被否定，城中村改造的方向发生了变化。

过去无论是棚改还是旧改，多以大拆大建为主，对于经济的刺激可谓立竿见影，但也带来了无穷无尽的问题。

事实上，早在2021年，官方就已发文， 实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁， 不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。

这一次，官方进一步强调，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项…… 并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

可见，城中村改造不会一哄而上，更不会大拆大建，反而还要承担起保障房建设重任，对楼市的刺激效应是有限的。

其三，楼市环境变了，即便大水漫灌、大拆大建齐齐登场，也很难产生强大的刺激效应了。

七八年前的棚改货币化启动之际，楼市虽然面临高库存之困，但当时房地产仍存在巨大增长空间。

毕竟，住房需求还未饱和、居民杠杆率还在地位、城镇化犹待提速、人口仍在增长、经济也保持高速增长，这些基本面决定了政策的立竿见影。

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