最近一段，暴雷的地产企业不少，整个行业弥漫着一种“悲观”的情绪。
在岗的人心惶惶，失业的自怨自艾，其实大可不必。
每个行业都会有周期，在岗的时候，好好的研究业务，失业了也可以认真总结经验，东山再起。
其实我们的行业除了
增量
的房地产开发市场，还有很大的
存量
更新市场，只要你愿意下沉，愿意干苦活、累活，同样能混口饭吃。
但是
动不动几十万方的设计业务，这样的时代已经一去不复返了
。今天这篇文章，我想介绍下我看到的更新领域里最大的一块业务——老旧小区更新的几种不同模式！
拆迁，是普通老百姓最熟悉的城市更新的方式
。把老房子推倒，然后在原地拔地而起更高的楼，这样居民可以获得原来居住面积几倍的赔偿，一夜暴富。
但是经过几十年的大拆大建，这种方式在上海越来越少了。
在上海，这样的项目目前主要集中在“城中村”地块
。
目前，上海“城中村”地块区域位置主要分布在外环周边、老城镇地区，处在城市化包围之中。
正在推进的“城中村”改造项目总计54个，受益村民或单位30474户。2014至2020年认定的49个项目，动迁已完成97%，动迁安置房开工率达到84.5%。
至今年底，预计有青浦蟠龙、闵行莘东村、宝山杨行等“城中村”项目完成改造。按照市政府明确的“年内新启动8个以上城中村改造项目”要求，上海今年初步确定6个区、8个项目，涉及村民约4937户，正在加快项目认定。
其中宝山的杨行，我相对熟悉一点，就补几张照片，便于读者加深印象吧。
杨泰路西侧动迁安置房项目地处首轮“旧改”核心地块，位于镇中心区域，北至镇新路、南至宝杨路、西至月城路、东至杨泰路（如下图）。
项目总建筑面积约31万㎡，总户数约2200户，2020年10月开工建设，目前部分建筑主体逐步拆除脚手架，即将开始立面装饰工程，如进展顺利，首轮“旧改”动迁居民有望在2022年完成回迁。
随着上海城市更新进入存量时代，老旧小区改造的关键词从“拆改留”变成了“
留改拆
”。
也就是说大拆大建没有了，都是小修小补，从粗放的方式向精细化管理的方向转变。
1958年，北京800年的城墙被拆除，候仁之与梁思成先生痛心疾首、失声痛哭
（如上图）
。直到现代，我们才意识到这些文化古迹对于我们的重要性。所以
老旧小区采用“修缮”的方式，而不再大拆大建，原因是一样的
。
因为我们的城市是由建筑和建筑围合出来的空间组成的，其中还包含着人们的记忆。
所以修缮可以有效的保留历史的痕迹，同时能满足当代生活的需要。
特别是历史保护风貌区，如果孤零零的屹立在摩天大楼之中，会非常突兀，就和盆景一样。
（上图是上海的衡复风貌区范围）
而老旧小区更新主要包括建筑本体、雨污分流、小区景观提升等内容，
解决的都是老百姓急难愁盼的问题，所以是一项重要的民生工程。
除了上面提到的“拆”和“留”两种更新方式之外，还有第三种叫“改”。而这里的
改又有两种方式，其一是“扩建”，其二是“重建”
。
上海市区有很多老公房是没有独立的“厨房和卫生间”的，这是历史原因造成的，所以住在这类房屋里的居民其实是很不方便的。
在《
上海市旧住房成套改造暂行规定
》中提到了
旧住房成套改造
。
是指在保留旧住房原有建筑特色和结构前提下，通过调整布局，改善设施，增加设备，使之独立成套的城市房屋修缮行为。
简单来说，就是
通过扩建，
让原来没有独立“厨卫”的房子变成有独立的“厨卫”
。特别是疫情的原因，使得独立厨卫显得更加的重要和迫切。
一般这种成套改造，每户会增加2-3个平方；在施工期间，居民需要短期搬出，过渡一段时间。
作为新中国第一个工人新村，
曹杨一村
是上海优秀历史建筑，上图是曹杨一村成套改造后的效果。
在补旧住房功能短板上，还有一项就是
：
加装电梯
。
上海已经进入深度”老龄化“社会
，
2017年老龄化率已达到14.3%，
与国际上大城市相比，也处于较高水平
。
而许多的老旧小区其实是没有电梯入户的，据上海市电梯行业协会统计，上海有约20-22万栋老旧多层住宅未安装电梯，数量接近上海已有的电梯总量——25万台。
一方面是老人越来越多、出行不方便，另一方面是加装电梯的征询存在难度，推进缓慢。
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虽然我也在
为老旧小区”适老化“出谋划策，还提出了一个加装电梯平层入户的方案
，但是在实际实行中还是碰到了一些困难。
关于加装电梯，我写了一系列的文章，有兴趣的朋友可以扩展阅读：
1.《
老旧小区加装电梯“平层入户”有了新的解决思路！
》
3.《
《民法典》施行后，老旧小区“加装电梯”会更容易？
》
4.《
老旧小区加装电梯，再也不用“爬半层”了！
》
5.《
老旧小区“加装电梯”，也许迎来了“春天”！
》
6.《
老旧小区“加装电梯”,你想知道的都在这里！
》
这两天有个新闻说的是彭浦新村片区内的
彭三五期旧住房成套改造，通过原地拆除重建的方式，达到老旧小区更新的目的
。
这是一个创新，也是街道从2005年开始，十八年间先后完成彭五、彭七以及彭三小区一到五期的旧房改造工程，
探索出的从“改扩建”、“加层扩建”到“拆除重建”的新模式
。
彭三小区是建设于上世纪五六十年代的多层老公房，房屋面积狭小、阴暗潮湿，部分房间甚至常年都晒不到太阳，且2至3户居民合用一个厨房、卫生间，最多的是8户居民共用一个厕所，属于非成套的住宅小区。
小区高层带电梯，电梯直通车库，各家独门独户，都有阳台、厨房与卫生间，整个小区绿树成荫...
从户型来看，和酒店式公寓有些类似，面积一般就控制在20-30之间。
这里不免让我想到了我们前面参加的保障性住房竞赛，有兴趣的朋友可以继续扩展阅读：
推倒重建，从建筑的使用年限来说会更长久，从后期的维护成本来说会更经济，当然初始的投入也会更大一些。
老百姓只关心住新房子，怎么筹措资金那是政府的事情。
关于推倒重建，还有一种适用形式——
“小梁薄板”房屋
在
上海市人民政府办公厅印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》的通知
中明
确提到了一类叫
“小梁薄板”房屋，将全面启动拆除重建工作。
全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造；
全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；
实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造；逐步建立对重要路段、重点区域、重要建筑的周期性更新改造机制。
这种建筑的形式也很鲜明，梁高很小，很密
（为了搁置楼板）
，楼板是预制板，你要在上面打个膨胀螺栓，有可能就打穿楼板了。
在小梁薄板楼盖中，
小梁一般沿开间方向搁置在内、外山墙上，小梁上方平铺预制薄板
（如下图）。部分房屋的薄板上方再进行细石混凝土找平，并在找平层中配置直径为4mm 的光圆钢筋进行拉结。
典型小梁薄板结构平面示意图
预制小梁基本为T 型截面梁
，梁底宽40~60mm，梁顶宽约100mm，梁总高160~250mm；梁跨度约3m，梁沿房屋进深方向的间距为0.6~1.0m。预制薄板板厚35~45mm，内配拉拔钢筋，板长0.6~1.0m（如下图）。
虽然我目前没有看到小梁薄板的老小区推倒重建的案例，但是随着城市更新的深入，一定会越来越多的项目出现，而参考案例很有可能就是
”彭三小区“的模式：原地重建，户型尽量不增加面积，但是功能完整，结构安全。
关于小梁薄板建筑的一些知识点，有兴趣的朋友可以扩展阅读：
以上几种模式，就是我在上海看到的老旧小区更新的方式。上海作为中国发展最快的城市之一，
一些创新的模式是值得全国学习和推广的
。当然，试错过程中的经验和教训也是值得关注的，可以让各地少交点学费。
对于地产从业者来说，不必在追忆往昔的荣光了，
把心静下来，把身体俯下来
，踏踏实实的做一些存量更新的工作吧。
