这三年，倒下了20多家千亿房企

2021年全国商品房销售额超18万亿，达到了最后的巅峰。

2021和2020年一样，千亿房企规模43家。

但也是从2021年起，千亿房企却像多米诺骨牌，轮番批量倒下。

在这时，壹笑在想，如果这些千亿、百亿房企的老板们当年带着团队到访一次河洛康家大院，会记得两个字：

留余。

壹

大而不倒。

破灭于负债超2W亿的恒大轰然暴雷之后。

8月初，和恒大一时瑜亮布局项目超3000个的碧桂园暴雷，总负债虽没有恒大多，但项目数量是恒大的接近4倍，恒大可统计项目数量约750个。

碧桂园冲上千亿用了21年，但倒下也就是一个月的时间。

房地产大时代30年，但这次寒冬只需要3年。

紧接着，央企背景的远洋地产，公然爆镭，意味着国企背景的企业也呈现负面的趋势。

大意味着强大，但也意味着泡沫，大浪过去，才知道谁在裸泳。

2022年，百强企业销售额也同比下滑了30%左右，大多恒大碧桂园们，出现了：

流动性危机。

作为规模房企门槛的千亿房企数量，减少了一半以上：

从2020年和2021年的43家，减少到2022年的20家。

乐观估计2023年千亿规模房企在15家左右。

曾经，在2017年—2018年的狂飙时代， 提出冲千亿的房企超过100家 。

几乎所有的百强房企，个别甚至几十亿规模的企业，都在畅想冲刺千亿的光荣和梦想。

从万科2010年首破千亿之后，短短的十年千亿规模企业冲刺到了43家，准千亿企业达到50家以上。

马老师曾经说过： 有50%的利润,它就铤而走险； 为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律； 有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首的危险.”

在那个城市化快速推进，货币超发的大发展时代，房企、购房投资人的自有资金回报率在一定周期内，何止300%。

所以，人性面前，房企老板们突然起飞了。

贰

2016年到2021年千亿房企数量分别是

12家、17家、32家、34家、43家、43家！

在产品、服务、稳健、风险防范面前，一众房企，选择了“三高一低”，甚至违规开工、抽逃资金、粉饰报表、打骂客户、大喝茶水、垃圾产品等人有多大胆的事儿。

有一句话：

没有企业的时代，只有时代的企业。

还有一句话：

出来混迟早要还的。

我们查看一下2021年百强房企销售排名中的千亿房企，逐一对照已暴名单。

1—10名有四家，分别是 碧桂园、融创、恒大、绿地 。

1、碧桂园：

成立于1992年，多年销售额突破7000亿，布局全国31省3000多项目，大多位于二三四五线城市，是全球项目数量最多的企业，暴雷于2023年8月，公开债券付息延期，资本市场已宣判。

最新情况： 我的钱只够保教楼，其他的先靠边站。

3、融创：

负债近1w亿，爆于2022年3月。

银鞍白马孙宏斌，二度风云融创起。

顺驰到融创，同一个地方跌倒两次。有产品、有团队、有执行力，布局最好的城市，但乐观的预判了市场，杠杆过高，市场火爆时收购的文旅成就了融创，也拖累的融创。

5、恒大：

负债2.4w亿，爆于2021年12月。

许老板认为钱可以买来所有，足球冠军砸钱可以砸出来，甚至在造车时候还在说“ 买买买、合合合、圈圈圈、大大大、好好好 ”，贪婪必将灭亡呀。

但凡在那个时候冷静一些，作为高知的企业家，也不会出这15字箴言呀。

就好像在一场恒大内部篮球赛：

许教授狂砍30分，勇夺MVP！

9、绿地：

没有公开的爆，但全国多个项目无限期停工，甚至有子公司被申请破产的传闻。

2023年竟然连续11年入选福布斯世界500强，也是够给力的，哈哈 。

11—20规模基本都在2000亿量级，已经官宣或确定爆过的有 世茂、旭辉、中南、金科、阳光城、中梁6家 ，当年曾排前10的新城也岌岌可危。

21—30规模基本在1500亿量级，已经确定爆的有 龙光、融信、正荣、远洋、荣盛5家 。

31—43规模基本在1000亿量级，已经确定爆的有 卓越、奥园、富力、祥生、佳兆业、禹洲、合景泰富、宝龙等7家 。

以上榜单，千亿房企爆镭数量已达到22家。

简单梳理44—100位的企业，出现债务逾期、停工、流动性危机的企业还有约20家以上。

加上近几年曾经达到千亿规模或是百强的企业，曾经百强以上问题房企数量超过50家。

至此，粤系、闽系、浙系、环京、西南、中原等房企派系，无一幸免。

大地产时代，就此落寞。

叁

724会议之后，各种利好政策工具箱连翻暴击之下，七月的经济数据，房地产销售数据都公布了，总体感觉就一个字：

酷寒！

房地产销售额从2021年18万亿元到2022年13.3万亿元，下滑了近30%。

2023年1—7月这个金额是7万亿，按目前预计和节奏，今年底在12—13万亿已经是不错的成绩。

结论是： 这个夏天有点冷，柴火也快烧没了 。

作为从业者，不是翻旧账，权当是复盘过往。

千亿规模、甚至逼近万亿规模的超级企业，没有按照基本逻辑做事情大概率出问题，只是早早晚晚。

哪怕同样是民营企业，截止目前依然有优秀的，比如龙湖、滨江等。

龙湖提前偿债，给市场信心。

滨江逆势拿地，业绩持续增长，逼近排行榜前十。

但 滨江也在不归路越走越远。

早在十几年前，壹笑所在企业的合作伙伴老板曾写过一本《房地产商的101种死法》，书中以 “天诛”、“地灭”、“人怨”、“失和”、“自大”、“外行” 六种方式概括房企各个环节可能出现的问题。

比如：

目标不对是失败的种子；决策错误是失败的原因；

骄傲自满是失败的温床；贪图钱财是失败的开始；

杜绝言路是失败的标志；奢侈腐败是失败的土壤；

用人不当是失败的根本；无视规则是失败的阶梯；

心慈手软是失败的助手；自身弱点是失败的关键。

等等101个故事。

所有企业，所有人面临一样的大环境，成功的经历离不开时代，也大多相似，但说到败局也有很多惊人的相同之处。

随性谈几点：

大地产时代已过。

千亿房企批量的从光环加身，入选XX强到暴雷、预期、停工、负债、资不抵债，也不仅仅是个例，是调控的原因，是时代背景的原因，但也是深层经营逻辑的原因。

杠杆不是万能的，善负债者恒富是有假设的的理论 。

房住不炒，房子本来就是住的，当房子兼具金融属性，加之一批砖家的发声，杆杠系数过大，疯狂的时候甚至想翘起整个地球。

价值投资： 不赚能力圈及认知圈之外的钱 。

我们面临的是政策市，布局区域过于单一往往面临更大风险，比如建业集中在河南，华夏幸福集中在环京，密集的调控政策、信贷政策或区域经济出现增速降低，企业同样面临巨大风险；所以布局集中于杭州的滨江也是早早晚晚。

同样重点布局三四五线的恒大、碧桂园、中梁、阳光城们，不只是杠杆过高，布局的城市能级偏低，受市场波动影响更大，甚至个别五六线市场成交在一定周期内下滑超过50%以上。

企业经营也好投资也好，风险控制也是重中之重。

三高一低的模式，违背企业经营的基本，流动性假设的陷阱随时会爆发，批量复制项目都按照345的逻辑，如果有20%以上的项目出现问题，就会有连锁反应，更何况大多企业是50%以上的项目所在市场都出现下行，哪里还有流动性？

各种集中债务、表外债务，快周转是一条不归路，一旦触发，没有回头。

基业长青只是口号，失去了基本经营逻辑和核心竞争力 。

经历这一轮，国央企市场份额会进一步提升，优质民营企业也会有一席之地，甚至已经出险暴雷的企业经过修复，也许部分会放弃规模而重新走向市场。

比如顺驰—融创之后，会不会有顺融或是驰创这样一个新的品牌？

有句话是这么说的：

风往哪个方向吹，草就要往哪个方向倒。年轻的时候，我也曾经以为自己是风。可是最后遍体鳞伤，我才知道我们原来都只是草。

一个朋友打电话，说侄子想买房子，让我推荐，给的建议是两个字：

买现房。

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