河南省公租房租金定价问题研究

2014.02总第441期doi10.396/.sn.10060 -2025.2014.02.06河南省公租房租金定价问题研究李宝龙(洛阳理工学院工程管理系，河南洛阳471023)[摘要]公租房租金定价问题是理论研究和实践探索的一个热门话题。开展河南省公租房租金定价问题研究对于解决人口大省的住房难问题以及助推中原经济区建设具有重要意义。在对公租房租金定价问题理论研究和实践探索进行归纳总结及论证分析的基础上,阐述了河南省公租房租金定价的现状与因境,提出了完善河南省公租房租金定价制度的政策建议。[关键词]公租房租金分层次定价 分类定价[中图分类号]F726 (文献标识码]A [文章编 号]1006- 2025(2014)02- 0020-04一、引言够承受的价格向新就业职工出租。河南省住房和城乡随着我国社会经济的快速发展,社会保障性住房建设厅统计数据显示,截止到2012年8月底,全省各事业也进入到了一个新的时期。目前，河南省政府专门地实际落实公租房项目17万套。加强对河南省公租房出台了《关于加快发展公共租赁住房的意见》,重点发定价问题的研究，可以为河南省公租房价格决策提供展公共租赁住房。在河南省社会保障性住房领域,廉租有益的参考。住房、经济适用住房、公共租赁住房已经开展并轨工二、公租房租金定价向题的理论研究与实践探索作,即“三房合一”。今后,在住房保障体系中,将不再有目前，国内外公租房租金定价理论研究和实践探经济适用住房这-品种;但对已取得经济适用住房购索模式主要可以归纳为以下三种:房资格证的市民,还会做到“应保尽保"。在“三房合一”第一,“保本微利"模式。|该观点认为,公租房租金以后,社会保障性住房只租不售,申请人不用再针对某定价标准不仅要确保公租房建设成本收回,还应确保-类房屋提出申请，而是由政府根据申请人家庭情况一定的盈利从而支持公租房后续建设,如北京、上海、审核其是否具备保障性住房人住条件,并根据申请人厦门、广州等城市就实行了这一模式。以北京市为例，收入情况,分别给予不同租房补贴。显然,今后社会保其公租房租金为市场租金价格的80% ,收取租金以“保障性住房的发展方向可以笼统归纳为公共租赁住房本微利"为原则,主要用于补偿建设和运营成本。但以.(即公租房)。公租房一般是指面向中低收入家庭廉租2012年7月北京市朝阳区首个公租房项目为例,其公房之外的保障性租赁住房,以低于市场价或承租者能租房租金达到了市场价格的85%,高于北京市建委制[收稿日期]2013-12-09[基金项目]本文系河南省教育厅人文社会科学研究重点项目“公共租赁住房建设中的融资问题研究"(编号:2012- ZD -071,主持人:李宝龙)的期中研究成果。中国煤化工[作者简介)李宣龙(1911-).男,汉,河南洛阳,洛阳理工学院讲师,博士,主要码YHCNMH G20李宝龙:河南省公租房租金定价问题研究定的标准,并且公租房地理位置较为偏远。的实践经验还很少。仅就政策制定方面而言,河南省各第二,“保本无利”模式。该观点认为,公租房租金地市公租房租金定价政策具有很大的相似性。以郑州定价标准必须注重社会公平原则，收取的租金并不考市为例,公租房租金定价水平原则上控制在市场公租虑利润，仅用于偿还贷款利息和支付维护成本,如重房租金价格的70%以内,这与河南省其它地市制定的庆、常州等城市就实行了这一-模式。以重庆市为例,重公租房租金定价政策基本- -致。 该定价水平较接近于庆市公租房租金原则上不得超过同地段、同品质、同类“保本无利"模式,与重庆等地的实践较为接近。但新制型普通商品房市场租金的60%,且租金实行动态调整。定的《郑州市保障性住房管理办法》(草案)规定,申请但是,有文献指出,重庆市公租房租金并不便宜,与租公租房应当同时符合以下条件:本地无住房或者住房房者的心理期望值还有一-定差距。用面积低于规定标准;收人、财产低于规定标准;申请人第三,“政府补贴(亏本无利)”模式。(56该观点认为外来务工人员，在本地稳定就业达到规定年限。其为,公租房以改善民生作为根本目的,政府应当通过无中,收人相关标准为月收入在2000元以下。对于此类偿提供土地减免税收提供补贴等多种方式予以政策低收入群体而言,以郑州市郑东新区“尚书苑”公租房支持,降低公租房的建设成本以及租金定价水平。这种为例，按照市场公租房租金价格的70%确定的租金为观点的经济学理论基础是公租房承租人愿意支付的平700左右,这个价格水平对月收入2000元以下的群体均价格接近公租房建设成本。实践中,大陆地区还没有而言依然偏高。2012年初,由于申请公租房的人数太与该模式相适应的实践活动。但是,中国香港地区政府少，郑州市原计划进行的公租房配租活动根本无法执无偿提供土地,主持拿地、平整土地、拆迁补偿等工作,行。这种现象不仅和河南省其它地市的情况相吻合,也同时相关各项成本均不计人公租房建设成本。目前,香.和全国其它地区的情况基本-致。港地区有30%的房屋为公租房,约72万套,大多以40就郑州市的情况分析,国内有学者指出,郑州市公平方米为主,居住了香港一半的人口,其公租房租金价租房保障范围明显偏窄，其保障范围限制在廉租住房格不与市场租金价格挂钩,为市场价格的30%。阁和经济适用住房之间的“夹心层"群体。9 -方面,不管通过对以上三种截然不同理论观点及其相应实践是否能够将郑州市公租房配租活动受到遇冷的客观情的比较,从保障民生、帮助居民实现安居乐业、促进社况归咎于其保障范围偏窄,郑州市配租政策所要保障会和谐、实现社会公平正义等角度出发,笔者认为,由的对象属于公租房所应覆盖的群体且这- - 群体数量众于第三种模式租金定价水平最低,相关理论和实践经多是毋庸置疑的。新制定的《郑州市保障性住房管理办验应值得政策制定者借鉴。这是因为,2009年两会期法》(草案)中已经明确提出公租房租金要与承租者支间,温家宝同志已经提出“积极 发展公共租赁住房"、付能力相符,让符合条件的承租者真正享受到公租房。“帮助进城农民工解决住房困难问题”。由于农民工处因此，对现行政策所要保障的对象收取与其支付能力于中国社会底层,收入水平普遍较低，既然要为农民工相符的租金这- -原则是不会改变的。另-方面,该观点解决住房难问题,就必须考虑他们的实际支付能力。此折射出了加强公租房分类管理的紧迫性和重要性。由外，鉴于公租房- -般是用低于市场价或承租者能够承于河南省E经开展廉租房、经适房、公租房并轨工作,受的价格向新就业职工出租，因此公租房价格低于市将“三房合一”为公租房,那么针对不同收人层次、不同场价格的程度就应视承租者的承受能力而定。当然,这类型居民如何制定公租房租金定价水平就是一项亟待可能并不是我国公租房租金定价应采用的标准，但这完成的任务。河南省的规划目标是让公租房覆盖范围种公租房租金定价模式无疑是值得借鉴和学习的。达到城市人口的20%。这20%城市人口的各项情况并三、河南省公租房租金定价的现状与困境不完全统-,该问题迫切需要开展公租房分类管理研目前,在公租房租金定价领域河南省还没有出台究来予以解决。全省统一规定的标准和规范，也没有建立全省统一的四、进一步完善河南省公租房租金管理机构，各地市大都在住建部政策的范围各自制定定价制度的政策建议或拟定相应规章制度,各地的公租房配租活动大都是综合考虑公租房租金定价问题的理论研究与实践2012年下半年才起步。因此,河南省公租房租金定价经验以及河南中国煤化工困境,为进一i YHCNMH G212014.02傈私月刊总第441期步完善河南省公租房租金定价政策,努力降低公租房水平夯实基础。租金定价水平，应从以下几个方面着手开展工作:第四,在努力降低公租房租金定价水平的同时，逐第一，进一步建立健全公租房相关政策的制度建步细化公租房分层次定价标准,并对其进行动态调整,设。作为人口大省以及中原经济区所覆盖的主要区域,以适应环境的需要。在河南省已有明确规定:“持有城河南省目前尚未正式出台任何省级公租房管理办法,镇居民最低生活保障金领取证的无自有住房的廉租住全省各地主要是以住建部相关文件和要求来开展相关房保障家庭,对住房保障面积标准内的租金实行全额工作。如2012年6月,住房和城乡建设部颁布了<公共补贴”。在获取城镇居民最低生活保障金领取证的要求租赁住房管理办法》,在不违背此类上位法原则性规定当中，家庭人均收人必须低于当地城市居民最低生活的基础上,制定(或拟定)更具操作性的条款。但根据河保障标准。目前,河南省各地市的相关标准并不统一,南省相关规划,“十二五”期间,河南省要开工建设57相应的公租房租金定价水平应考虑不同地市差别来确万套公租房,因此,起草出台省级公租房管理办法规范定。以郑州市为例,2012年城市居民最低生活保障标全省各地公租房定价行为就显得十分重要和紧迫。准为每月380元。据此,郑州市家庭人均收人小于380第二,设立专职化统- -管理机构科学规划、合理元的公租房申请者不需要缴纳租金。此外,郑州市已经布局,建立和完善公租房退出机制。首先,河南省各地推出的公租房租金定价水平大致为700元左右，那么，市业已开展的公租房相关实践具有很强的各自为政特理论上家庭人均收人介于380元和700元的公租房申征。从落实的角度看,各地市推广公租房的积极性并不请者也应当获得- -定的政府补贴,以减轻其生活负担。高,或地方财政支付能力有限无法支撑公租房建设的同时,郑州市公租房申请要求中的收人要求是月收人快速发展。故有必要设立全省专职化统--管理机构,对在200元以下，如果家庭人均收入介于700元和公租房建设真正起到监督管理的作用。其次,由于公租2000元之间的公租房申请者都适用于相同公租房租房实践在我国起步较晚，绝大多数公租房建设项目地金定价水平,显然也是不完全正确的。有必要逐步细化理位置较偏，因此公租房规模的进一步增长应符合科公租房分层次定价的标准，以适应不同收入水平公租学规划、合理布局总要求,努力在市区或交通便利地区房申请者的需要。增加公租房供应数量。再次,全国其它地方已经出现公.第五,根据现行公租房含义及内涵的变化,落实公租房出租后遭遇闲置的现象，河南省廉租房项目空置租房分类定价标准,在实现社会公平正义的同时,提高率也很高。因此,需要在设立专职化统-管理机构的基社会效率，推动社会经济快速发展。公租房是新生事础上,建立和完善公租房退出机制,及时公开公租房相物,根据已有政策及相关解释,公租房-般是指面向中关信息,对承租人进行动态监管,如有违规违法行为要低收入家庭的廉租房之外的保障性租赁住房,以低于依法及时查处,以杜绝公租房出租后出现闲置的现象市场价或承租者能够承受的价格向新就业职工出租。发生,提高公租房有效供给率。这一-定义覆盖了廉租房与经适房、经适房与商品房之第三,通过多种途径和形式,努力降低公租房相关间的两个“夹心层"。显然,目前公租房的主要保障对象成本。一是在公租房设计环节，要采取小户型设计思是新就业职工。但在“三房合一”工作完成之后,公租房路,通过成套化、通用化和标准化设计,降低公租房成适用群体将相应扩大为住房困难家庭、新就业职工(如本。二是在公租房施工阶段,扩大公租房非现场建造的应届大学毕业生)和外来务工人员(如农民工)等群体。部件，将在现场建造的建筑构件和建造工序转移到工由于住房困难家庭仍然由转变为公租房的廉租房来保厂内进行规模化生产，再将生产好的建筑构件运送到障,那么新就业职工和外来务工人员的住房保障工作施工现场进行组装或安装,实现模块化、规模化运作,就成为公租房政策制定时所要关注的对象。目前河南降低公租房成本。三是实施更多的公租房优惠政策,通省各地开展的公租房实践活动对新就业职工和外来务过优惠的土地政策、住房财税政策或政府补贴政策等,工人员的政策倾向性并不明显。按照中央和地方公租降低公租房建设成本。可以借鉴其它政府投资项目后房相关政策，公租房租金定价水平是低于市场价或承期补贴模式,补偿公租房建设成本，或补偿公租房运营租者能够承受的价格。这就是我国各地公租房配租遇成本。通过以上多项措施并举为降低公租房租金定价冷的原因，中国煤化工价水平确实低YHCNM HG李宝龙:河南省公租房租金定价问题研究于市场价,但仍然超出了承租者可以承受的范围,所以平方米[EB/OL]. www.sohu.com.公租房的租赁情况较差。由于新就业职工和外来务工[3]孟卫东,柳歆.城市公共租赁房租金定价机制研究[].人员的支付能力较低，决定了现行公租房定价水平应价格理论与实践,2011(12):31-32.进- -步下降,让符合公租房申请条件的承租者能够真[4]潘兩红,庞家美,熊建华.重庆市公租房租金定制的难正住得起公租房。所以，必须进一步开展公租房分类定题与对策一以 “民心佳园”项目为例0建筑经济,2011价研究与实践，以适应不同类型公租房申请者的需要。(12):57- 60.五、结论[5]Eriksen,M.D. and Rosenthal,S.S. Crowd out efectse of我国公租房建设事业处于起步阶段,其租金定价place -based subsidized rental housing: New evidence from the水平是理论研究和实践探索的一个核心话题。公租房966LIHTC program[J.Joumal of Public Economics , 2010(94) :953-租金定价关系民生，河南省和其它地区现有的公租房[6]李宝龙.我国公租房租金定价机制研究[].价格理论与建设实践经验说明,仅仅以低于市场价确定公租房租实践,2012(7):41-42.金定价水平是不够的,需要采用承租者能承受的价格,[7]Ommeren,J.V. and Koopman ,M. Public housing and the即公租房租金应低于市场价格同时考虑承租者经济承value of apartment quality to households [J. Regional Science受能力,这需要各级政府加大财政投人和补贴力度,让and Urban Economics ,2011(41):207-213.利于民。[8]中国市场研究报告网.北京公租房将借鉴香港,实行精细化配租管理[EB/OL]. ht:/.wse.co.cn/ndustry/[参考文献]201206/gongzhufang140933.htm.[1]曹丽娟.关于我国城市公共租赁住房租金标准制定的[9]刘文杰,田焱.关于发展公共租赁住房的几个关键性思考[].价格理论与实践,2010(11):37-38.问题的探讨[].经济体制改革,2011(6):33-37.[2]搜狐财经.北京朝阳首个公租房今起配租,月租38元/On the Rent Pricing Issue of Public Rental Housesin Henan ProvinceL Bao-long(The Engineering Management Department Luoyang Institute ofScience and Technology, Luoyang Henan 471023)[Abstract] The rent pricing of public rental houses has been a research and practical interest. And the related research inHenan province has great importance in terms of solving housing problem and developing the Central Plaims Economic Area.Based on summarizing and analyzing the theoretical study and practical experience of the rent pricing of public rental houses,this paper discusses current status and dilemma of rent pricing of public rental houses in Henan province, and suggests policyrecommendations on improving the rent pricing system of public rental houses in Henan province.[Keywords lpublic rental house rent hierarchical pricing alsifiation pricing中国煤化工MHCNMH G