城市土地需求分析

城市土地需求分析Urban Land Demand Analysis丁成日摘要:本文介绍城市土地需求预测的分析技术。城市规划的- -个重要任务.就是通过对城市土地利用及其强度的空间分布进行城市土地需求预测的一-般逻辑是: (1)首先根据规划和设计，以此推动城市的可持续发展。城市经济活动的空间分配最终都转化为城市功能预测住宅、工业和商业、公共空间所需对土地的占有。因而，土地需求分析不仅是城市规划前期工作的重点.也表示城市的城市建筑空间需求; (2)根据市 场或城市规划以规划能否指导城市发展、引导土地开发.使城市的发展沿着经济上有效率.环境上及城市发展政策，确定城市发展强度; (3)最后确 .可持续、文化上有特色的轨道发展。土地需求预测分析推算城市未来所需要的土地定土地发展参数。本文介绍的比例参数和线性外总量.为规划城市土地发展(土地供给)提供科学的依据。土地需求总量不仅与城市推方法简单、成本低，对数据要求不高，因此对中小城市或地区，特别是发展稳定的地区，是一发展规模有关，同时又受城市经济活动强度(土地利用强度或资本密度)影响。城市个相对比较可行并且可靠的方法。土地利用效率的前提之-是活跃的房地产市场.其效率又取决于根据土地与资本之Abstract: This paper ilustrates simple techniques间的相对价格，城市土地开发中土地投入与资本投入的相互替代。that can be used to frecast land demand for residential,本文分别就居住用地、工商业用地、公共用地这三种不同的土地利用类型.介industrial and commercial, and open space The generallogic to forecast land demand is (1) first forecast need绍土地需求分析的一般逻辑框架。需要指出的是.本文介绍的方法或思路比较简structure space for residential, industrial and单.但是比较实用。且投入(成本和人力)和所需数据的要求都比较低,这对数据和commercial, and open space is driven by differentmarket forces; (2) development density determined信息不够充分和不够完整的城市无疑是可选的最佳方法之一- (如果不是唯-的最佳by markets or planning regulation will be used tocalculate the demand for land; and (3) other方法的话)。如能根据城市规划的目标、城市状况(规模、功能、性质.结构等).development parameters such as development经济和市场发展水平(如价格)等具体情况来修订和调整因子或参数值.用该方法推moutipliers will be used to adjust the final demand for测的城市土地需求预测就会更精确。land. Generally, forecast techniques introduced hereare simple, but they can be as valuable and reliable ascomplicated ones such as input-output and economic1城市土地需求动力机制及城市土地需求预测的一般框架models for many small regions or cities.城市土地需求的驱动力是城市发展。图1显示了城市土地需求的机理和因子。-关键词:土地需求;居住用地需求预测; .个经济城市的增长主要是人口和就业。人口的增长带来了对住宅的需求，而城市经工业和商业用地需求预测Keywords: Land Demand;济活动的增长带来了对用于各种经济活动(如工业、商业、零售业、办公等)的建筑Residential Land Demand Forecasting;空间的需求。同时为支持人和经济活动.还需要城市基础设施(如道路等)和服务设Industrial and Commercial Land DemandForecasting施(如学校、医院、绿地和公园等)。图2揭示了城市住宅市场的因果关系(价格、供给.要素市场、生产函数等等)。土地需求与土地供给共同决定土地价格或土地成本.进而影响房屋价格。图3揭示了城市住宅土中国煤化工也土地利用类型.如工业等遵循同样的逻辑)。根据CNMHG观模变化趋势加以调整,作者:丁成日，美国马里兰大学城市研究与规划预测出新增住户数量。再进一步将新增任户分配到空间上(住在城里，还是住在乡系副教授，美国林肯土地政策研究院中国村)。然后.根据住宅类型(独户住宅、多户住宅.公寓等)和住宅类型的密度(低密部主任。Email: cding@ umd.edu国外城市规划| 2005 Vol.20, No.419丁成日人口增长居住需求居住用地需求城市增长.+就业(经济)增长↓基础设施需求工业厂房需求商业办公楼需求零 售业需求基础设施用地需求工业用地需求办公用地需求零售业用地需求城市土地总需求圈I城市发展需求的动力机制度.中密度或高密度).预测住宅土地需求。如果假定城市人口开发商数量:原材料与就业人数的比例与城市住宅用地量与经济活动用地量的比例呈开发规模↓其他劳动力，资金高相关性的话(或者说城市住宅用地量在总的城市土地消费中为工业结构[其他成本常数).总的城市土地需求就等于总的住宅用地需求乘上一个百分比。最后,有一些现有城市土地会得到再开发,新增城市土地住房供给建筑成本.现实的约束需求等于总的土地需求减去城市再开发土地。住房现价例如:地Y例如:湿地我们将城市土地利用分成以下几种:居住用地(分各种密度→新住房价格公共服务服务/税收政策的居住用地).工业用地(分各个行业的用地)。零售业用地、商1土地成本地块产权分割业办公用地、市政道路用地.以及其他公共用地等多种类型.每土地需求可建设的其他公共政策种土地利用类型的经济活动各有特点.因而决定土地需求的因素土地供给和机制也有区别。例如:居住用地需求是由城市人口和城市发展密度决定的:而工业用地却与人口没有关系,但与行业性质、行居住用地需求+. 实际收人变化业劳动生产率、就业水平紧密相连:商业用地则既与人口.消费结构和消费倾向水平有关，又与就业水平相联系。因此，土地需人口和 家庭胜上人口特征求分析应充分考虑城市土地利用类型的特点.只有这样才能提高就业增长结构变化经济影响好K社会经济特征土地需求预测的精度。圈2房地产市场机制资料来源: Tery Moore, 2004根据城市土地利用的特点，土地需求预测分三种土地利用类型来进行分析.它们是: (1)居住用地需求预测分析: (2)工商业人口增长]家庭规模减小用地需求分析: (3)公 共用地需求预测分析。有不同的方法被用来预测城市土地需求.如线性外推、统计↓住宅单元需求回归、计量经济、人口-经济土地模型.以及本文介绍的比例参数法等。除线性外推方法外.其他方法都离不开人口、经济.| 住宅密度就业、价格、消费.规划目标等方面的考虑。本文介绍城市土地需求预测的比例参数方法。利用比例参数法预测土地需求的基本思路是:预测土地总需求(1)居住用地。首先预测人口和家庭增长.然后根据不同人口或家个格等因素).计算不同住宅土地再开发类型中国煤化工类型的建筑面积与土地面积土地总需求的比Ic N M H G相关).计算不同类型住宅(可建空地需求)的土地需求。围3居住用地需求(2)工商业用地(包括零售.办公及工业用地)。首先预测经济20酾廂数据| 20005 Vol:20, No4城市土地需求分析<增长(经济产值和就业人数).然后根据建筑空间的边际经济效益或类似地.根据克利夫兰县的平均家庭规模预测.利用诺曼市平均就业人数所占有的建筑面积计算总的工商业建筑面积,最后根的平均家庭规模相对于克利夫兰县家庭规模的比例的历史趋势,据工商业土地利用类型的容积率推算工商业所需的土地需求。估计诺曼市的平均家庭规模预测.首先算出全县至2025年的平(3)公共用地(如学校和公园)和城市基础设施用地(如道路)。均家庭规模。1990到2000年间. 诺曼市家庭规模在克利夫兰县通过人均公共用地消费水平来计算出所需公共用地.如公园、城市的比例从90.16%增加到了92.05% .平均每年增长0.208%。保持绿地和城市空地。城市基础设施用地(如道路)的计算比较复杂,取这一趋势不变，到2025年诺曼市家庭规模将占96.96%。已知克决于多种因素.如人均小汽车拥有量.城市居民出行方式、城市规利夫 兰县的家庭规模预测(2000- 2025). 我们可以计算出诺曼模.收入水平.城市空间结构等等.均不在本文中讨论。市2020年和2025年的平均规模。最后.我们可以预测家庭居住人口。家庭人口预测数等于家庭数量与平均家庭规模的乘积。2居住用地需求分析表1列出了2000- -2025年诺曼市的人口 与家庭预测。本方法简在美国，城市居住用地占城市总土地消费的60%~80% .工单适用，其假设条件是规划期内人口和家庭的历史发展趋势保业用地只占很小的比例(一般不到10%).商业用地-般不会超过持不变。这个假设在快速发展地区的可应用性有一定的限制 ,20%。因而，预测住宅用地成为城市土地需求预测中最重要的组但通过适当调整.这个方法在小区域应用范围的前景应该是广成部分。居住用地包括各种住宅用地:独户住宅、连体住宅.城阔的。市公寓以及各种集体居住用地(如大学宿舍.监狱等)。 在美国.表12000- -2025年 诺曼市的人口与家庭预测集体居住用地在居住用地需求分析中通常不予考虑.一方面是因2000年2004年 2010年 2015年 2020年 2025年为集体居住用地的需求与家庭居住用地需求的特点不同:另-方家庭数量38834 421994596448946 51586 53897面是因为集体居住用地在城市居住用地中所占的比重很小，不是家庭居住人口89623 96747 105404 112949 120779 129074城市规划工作关注的重点。集体居住点人口6071 6354 680472037625 8073图4说明了住宅土地需求预测的逻辑流程。从预测城市人口城市总人口95694 103101 12208 120152 128404 137147资料来源: Clarion Associates Team. 2004与家庭入手，首先决定城市住宅单元的需求,并根据住房市场平衡状态下的房屋空置率.计算总的城市住宅单元需求。然后根据城市住宅土地利用的强度(如容积率或单位住宅单元所占土地面2.2住宅面积预测积).推算用于城市住宅的土地需求,最后根据土地发展乘数.住宅面积预测主要取决于家庭收入、家庭结构和住宅消费倾预测总的城市住宅土地预测。向。根据类型，在美国住宅可以分为以下几种:独户住宅、连体住宅、城市公寓或其他类型住宅。因为同等面积但不同住房类型2.1人口与家庭预测所消费的土地面积不同,我们需要分别预测不同类型住宅面积需居住用地与人口直接相关，进行居住用地的需求分析.首先求和住宅土地需求。无论预测哪种住宅类型的需求.住房市场的要知道需要容纳多少人口，容纳多少家庭,因此分析的第-步是均衡状况应考虑在内。一般地. -一个均衡的住房市场的住宅面积得到研究区域的人口与家庭预测。人口与家庭预测可以用很多种的空置率为5%~7%。因而，总的住宅面积需求取决于实际家庭方法.如线性外推(或趋势外推).比率法.统计回归、计量经济住宅消费面积与房屋市场的平均空置率两个因素。模型、人口- 经济模型。这些方法依照复杂性、对数据的要求和在预测住宅需求时，有两个核心任务:总的住宅需求预测和成本依次递增。不同住宅类型的住宅需求预测。- -般来说. 简单常用的方法是根诺曼市所采用的方法是自.上向下的比例外推法。从其所在的据总的住宅需求预测，通过比例法，预测各种住宅类型的住房需克利夫兰县的人口与家庭预测(全县人口预测与家庭预测已知)入求.最后根据市场的平均住房空置率.调整最终的住房需求。手.利用诺曼市家庭在克利夫兰县中所占比重的历史趋势.估计在美国的城市中.独户住宅通常占有绝对数量的比重。1990出诺曼市的家庭预测。1970- -2000年的数据.全县的人口和家到1999年期间，诺曼市独户住宅的建设许可占83.12%; 2000到庭至2025年的预测是已知的，假定未来25年的发 展趋势与过去2003年期间，独户住宅的建设许可稍有下降.为81.42%。 2000的发展趋势一致.那么到2025年，诺曼市家庭在全县中所占的到2003年间共下降1.71% .平均每年下降0.427% (相应地.非独比例将变为48.94%。根据比例不变的假设.2020年 和2025年诺户住宅中国煤化工2004年独户住宅的建设曼市家庭预测数量分别是51586(=105 215 x 49.03%)和53 897许可有HC N M H G0.427%这一历史变化趋(=1 10196 x 48.94%).105 215和110 196分别是克利夫兰县2020势的话，到2005年 独户住宅的建设许可为80.56% .依此类推.年和2025年的家庭数量(Clarion Associates Team, 2004)。到2025年独户住宅的建设许可将为72.03%。诺曼市2000年住宅国外城市规划| 2005 Vol.20,No.4 21丁成日表2 2004- -2025年诺曼市各种住宅需求预测2004年2010年2015年2020年2025年数量比例%数量.独户住宅2727061.253057662.223285962.793488063.243662563.60移动住宅19714.43 .22104.5023754.5425214.572648独户住宅合计2924165.673278635234 .67.33 .3740167.813927368.19两户联体住宅14053.1615043.0615723.0016322.9616842.923-4户联体住宅32257.2434517.0236076.8937456.7938656.71Townhouse18784.2220094.0921004.0121813.9522513.91城市公寓877619.7119.11981718.761019318.48051818.26多户住宅合计1528334.33163551709632.671775132.19 .1831731.81总计445241004914110523305515257590资料来源: Clarion Associates Team, 2004市场的市场控制率在4.48%-11.51%。诺曼市对于各种住宅类型表3 诺曼市住宅用地建设参数的预测结果见表2。单位住宅平均占地面积土地发展乘数(平方英尺)乡村住宅4356002.3土地发展参数(Land Development Parameters)低密度住宅87120最终的土地需求取决于住宅建设的容积率(或建筑密度)和土较低密度住宅10500地发展乘数(land development multiplier)两大因子:连体住宅4600多体住宅544520●容积率指的是平均每个居住单元的占地面积.即居住单元大小或者建设密度，如诺曼市城市公寓的建设密度为每英亩8其他高密度住宅2420套住宅，单位住宅占地5445平方英尺:而高密度住宅为每英亩平均18套住宅的建设密度.单位住宅占地2420平方英尺(见表3)。●土地发展乘数指的是建设中.因为附属街道占地以及因表4 2004- -2025年 诺曼市住宅用地需求(单位:英亩)拐角和不规则形状地块的建设效率损失所额外需要的土地比率。年份2004- 2010 2011-2015 2016- -2020 2021- -2025 合计例如诺曼市中低密度住宅的土地发展乘数为25% .意味着每建设新住宅单元2957204218081561 836一个单位的住宅，就不得不损失其占地面积25%的土地。实际土地消费961.4594.2513.4 2748.8这两个参数-般根据不同城市建设特点、现状和历史发展趋总土地消费1170.28C715.7618.33311.2势等因子进行选定。如果没有可得的历史或现状数据,也可以用中密度住宅45631527241291其他同等城市的平均参数进行替代.即采用几个经济、人口、土实际土地消费5:3.256地等社会经济特点相当的城市的平均水平。65.845.40.334.8 186.3高密度住宅2.4居住用地需求615423763251742图4显示了居住用地需求分析流程。根据该流程可以计算不34.223.720.918.1 96.8同住宅类型的土地需求。表4给出了诺曼市不同建设密度的住宅37.619.916.4用地需求。建筑面积.最后根据不同行业部门对建筑的要求(如容积率).工3工商业用地需求分析业和商业用地需求可以根据就业人数、工业产值或商业流通量随着经济发展.城市内工商业用地不断变化。-方面城市原(如销售量)来计算。具体用哪个指标取决于工商业活动的特点和有的公司扩大规模需要占用更多的土地.或者在原址上扩张，或性质。 如超市的用地量与平均日销售额有关.当然, 销售额与就者迁址重建:另-方面新的公司迁入城市也需要占用土地.或者业 人数之间的相关系数也很大。-些行业，如服务业(理发等).建在其他公司搬迁空出的土地上.或者占用未开发土地。工商业就业.中国煤化工根据经济活动的性质，我活动消费的是城市建筑面积。因而，如同住宅用地需求- -样,工们将I|YHC N M H G公用地和零售业用地两类商业用地需求分析基于同样的逻辑，首先预测工商业活动的增长分别进行分析。前者包括各种工业和办公楼用地.后者包括零售(如就业人数、产值等).然后预测为支持这些工商业活动所需的业 用地。22駙芳数据| 2005 Vol.20, No.4城市土地需求分析<工业土地需求分析预测的-般流程是,首先预测城市经济增表5诺曼市工业用地参数(单位:平方英尺)每个就业人员办公面积容积率每英亩土地 上的楼面面积长.进而预测各个经济行业的增长(如就业、经济产值等)。第二步是将每个经济部门的就业增长量分解到不同的土地利用类型办公用地0021.56%9391.1零售业15.86%6 906.7中，如办公.零售和工业制造等。如制造业中.诺曼市每100个工业仓储21.61%9412.2建筑就业中有1.05人利用办公用地，其余98.95人都在从事工业资料来源: Clarion Associates Team, 2004制造。金融保险业中.每100个就业中有21.25人从事零售，其他表6 2004- -2025年诺曼市工业用地需求预测78.75利用办公用地。然后计算出每个土地利用类型的就业人数年份2004- 2010 2010- -2015 2016- -2020 2021- -2025合计(办公、零售.工业等)。第三步是决定工业土地发展参数.如工办公业建筑的容积率(建筑面积/土地面积)和每个就业人数所需的建新增就业量1 7611 59817181842 6 919筑面积。最后根据每种土地利用类型的就业人口和工业土地利用需求的就业面积528 300479 400515 400552 600 2075 700参数.计算每个土地利用类型的土地需求,然后将各种土地利用零售土地需求量56.3554.958.822类型的土地需求汇总,得到总的工业土地需求预测。2152 1 9742 1432317 8 586就业预测的方法很多.如线性外推、统计回归.转移-比例需求的就业面积1 076000987000 1071500 1 158 500 4 293 000分析(shiftshare analysis).人口一经济模型、投入一产出模型.142.9155.1167.7 .621.6社会统计矩阵等。线性外推法容易、简单. 对数据要求低，对于6254569592 329一个发展平缓的小城市.预测精度也有-定的保证。投入- -产出需求的就业面积50000 434 400455 200473600 1 863 200分析可以揭示工业行业间的相互影响及其对经济增长的作用。应53.146.248.450.319用这种方法的优点是:分析预测基于理论基础，预测的可信度高。然而.投入一产出分析所需数据量大，专业知识要求高.并且耗费时间和精力，故-般不为小城市的规划所采用。有数据表明，在办公用地中.每个办公人员的平均办公面积为工业及商业办公用地的多少.不仅与就业水平有关.而且受300平方英尺:零售业用地中，每个就业人员的平均工作面积为就业密度影响。不同土地利用类型上的就业密度水平是不-样500平方英尺: 工业仓储行业就业人员平均每人的就业面积为的，因此我们还需要确定与就业密度相关的指标.才能得到未来800平方英尺。现有的土地发展数据中办公用地、零售业用地.的工业及商业办公用地需求。同样的，这些影响土地需求并且与工业仓储用地的容积率分别为0.2156. 0.1586. 0.2161。建设有关的指标,我们称为建设参数。工业及商业办公用地有两单位就业人员占用的楼面面积.可通过当地现状数据得到。个建设参数:在实际分析中，如果没有现状数据.可以从其它同等城市的数据●平均每人占用的建筑面积.平方英尺(建筑面积)/人:中进行类比替代,或者采用全国的平均水平。表6给出了根据上●容积率.或者每英亩土地上的建筑面积。述方法得到的工业土地需求预测分析结果。在诺曼市的例子中，建设参数采用现状平均值，假设新发展零售业用地的需求分析-般采用以下两种方法。-种方法是的密度将是城市现状的平均水平(见表5)。根据城市土地利用现把零售业用地作为一种商业用地.以零售业内的就业预测为出发城市人口与家庭预测计算土地需求|城市居住单元的需求量预测(住房类型)(使用量+空置量)确定发展参数居住单元需求量住房类型:单位住宅占地面积单体住宅●斗占地面积/单位住宅●=住宅净占地面积移动住宅发展乘数( )连体住宅多体住宅(三/四户型)中国煤化工城市公寓TYHCNMHG.圈4屠佳用地需求分析资料来源: Clarion Associales Team, 2004国外城市规划|、'2005 Vol.20, No.4 23丁成日点.诺曼市的零售业用地需求预测采用的就是这种方法。另一种方法是根据零售业的自身特点，以其服务社区的消费区域宏观经济模型区域就业预测(工业行业)购买力为出发点规划区域内的零售业需求。因为零售业的规模在很大程度上是由其服务范围的人口及其购买力所决定的.因此通增长空间分配模型分配就业到子区域(行业)过社区人口及其购买力来计算零售业的用地需求也是分析常用的方法。为了便于分析起见.利用购买力预测零售业用地的过程中,就业人均建筑面积通常采用每人零售业用地需求标准进行估计.其基本流程如下:(工业行业)(1)预测人口和平均家庭规模，得到家庭数量预测。其方法就业密度空置率建筑面积需求参照居住用地的人口与家庭预测方法:(2)预测平均家庭收入与支出数据，尤其是用于零售业的支容积率空间变化出在家庭支出中所占的比重。这可以从历史数据分析中获得，或者直接从其他研究成果中借用:土地面积需求(行业，区位)(3)确定零售业的需求参数.即满足家庭需求所需要的零售就业在土地利用类型中的分配业占地面积。需要确定的参数有:满足家庭支出的零售业规模和数量，以及不同规模零售业的占地面积。在这里，可以划分不同类型的零售业需求.如不同规模的购物中心一区域性购物中心或者↓小区购物中心。目前这一估计还没有固定统- -的方法.规划师可以制造业需求零售业需求写字楼需求其他商业需求根据政府要求,结合当地零售业现状水平.进行分析预测。波特兰市的就业士地需求分析比较复杂，不仅要计算总的工图5波特兰市就业土地需求分析模型业需求.分行业的就业需求，同时还要计算子区域分行业的工业资料来源:根据Yee (999)修改。土地需求。用于计算土地需求的一般公式是:土地需求=就业增长x就业人均建筑消费/容积率表7单位就业人数的建筑面积(平方英尺/就业)就业土地需求分析需要以下几个输入或模型要素:行业代码行业单位就业人数的建筑面积(1)区域经济(就业)增长:(平方英尺)1-19农林牧渔、建筑.采矿590(2)将区域增长分配到子区域(就业增长空间分配模型.见图5);20食品630(3)就业密度信息21烟草0建筑密度(就业人均建筑消费面积)22.23纺织930容积率:24木材加工64025. 32.39具，玻璃.制材(4)空置率;26造纸1600(5)各个工业行业总就业人数中，各种土地利用类型的比27印刷450例。如交通行业利用写字楼的就业比例。.28-31化工、石油720因波特兰市将整个都市区分成20个子区域, -些参数(如容3533.34金属加工420机器制造积率)需要各个子区域的数值(容积率的空间变化.见图5)。 容积36.38 .电子400率空间变化很大。如波特兰市12个区域的平均容积率从0.20到37交通设备7000.63部不等(Yee, 1999)。纽约市中心的容积率就更高了，某些.40-42.44.45.47交通3290地块容积率可以高达22.39。表7给出了不同行业单位就业人数所消43.46.48.49通讯。公共设施46050.51批发费的建筑面积，显示出不同行业对建筑面积的要求是很不一样的。52-59零售470金融、保险.房地产4公共用地需求分析70- -79非健康类服务770这里说的公共用地,不是广义上的公用用地.而是指为城市8C中国煤化工350居民提供休闲服务的公园和提供教育服务的学校用地。街道等其81-CNMHG90-MYH530他附属公共用地，已经估计在居住用地需求和工商业用地需求资料来源: Yee, 1999.中了。24吩勞数据 2005 Vl20.No.4城市土地需求分析《4.1公园用地大致估计出各年级学生数量就足够了。通常公园有三种类型: (1)街区公园，即为所在小区或街区诺曼市小学生注册数量预计到2025年将增加2000人。假设服务的公园，(2)城市公园，即可以服务城市内大部分居民的公一个小学的平均学生数量为400人.那么到2025年将需要新建五园: (3)主题公园.即有某种特别设施或服务功能的公园，如小所小学。 虽然根据人口增长的地域分布以及新建学校的可行性.径.运动场、自然公园等。其中街区公园和城市公园的需求都与这部分新增需 求可以通过扩建已有学校或新建学校来完成。从规城市人口有关。通常来讲,国家或城市内对各种公园用地都有相划角度看,假定一个小学需要用地20英亩(根据学校的建议)。因应的标准，在规划中采用国家指标是- -个相对客观的选择。然后此公立小学的土地需求在2025年将达到100英亩。类似的.还需要对比城市目前已经拥有的公园用地.就可以得到规划期内对公园新建一所中学来满足人口发展的需要,因为到2025年诺曼市将新的需求用地。增600个中学生.相当于30个班的教室和相应的附属设施用地。在诺曼市的例子中，街区公园用地标准采用的是诺曼市的标而目前诺曼公立学校系统所拥有的备用地还能建3个小学和准，为每千居民2.5英亩的街区公园.这比国家休闲与公园协会1个中学。因此还需要2个小学的土地,以每个小学20英亩计(NRPA)的标准高25%。诺曼市自身没有城市公园用地标准.参算.还需要40英亩的土地。诺曼市内还有一所大学.在规划期考NRPA建议的每千人5-8英亩的标准,诺曼采用了一个中间标内认为该学 校不会扩大太多。准6.5英亩。从规划目的来看，采用国家平均标准是- -个非常公综上所述，土地需求预测分析中.通常将土地利用类型划分平的指标。利用人口预测与每千人口的公园需求标准,相乘得到为:居住用地、工商业用地、公共用地分别进行分析。居住用地该区域的公园用地需求。的需求分析.需要将人口预测转换为家庭数量预测.也就是规划目前诺曼市已有街区公园282.1英亩.远远超出目前居民的区域内在规划期内将增加的住户(通常以10年或20年为期).因为街区公园需求。到2010年 以后直到2025年，现有街区公园用地家庭数量要比人口更能反映居住用地的需求。对于工商业用地已经无法满足居民的需求.需要增加新的街区公园用地。在(包括零售、办公及工业用地).如果知道未来各部门的就业需2025年，新增街区公园用地为60.8英亩(增长22%)。目前诺曼市求. 就可以通过各部门每一-就业 岗位平均占用的土地,来计算出已有城市公园用地在2004年就已经无法满足居民的需求，城市工商业的用地需求。对于公共用地(例如学校和公园).一般采用公园用地短缺210.2英亩，到2025年将需要431.5英亩的城市公园当 地政府或国家的限制标准进行预测。用地(增长194%)。因此，满足这两种公园用地的需求,从现在.需要注意的是.该预测方法是以过去的发展趋势以及发展政起到2005年需要增加近500英亩的土地。需要注意的是.公园用策为依据的。因此，如果城市采用了-些会影响发展趋势的政地需求与当地位置.城市及其服务规模等直接相关.因此规划中策.城市的土地需求预测将会有很大的变化.不是- -般的预测方采用国家标准.仍不能保证规划结果满足当地的需求。法可以预测出来的。但是，从土地利用规划的目的来看.这种预测方法已经可以帮助我们分析哪种发展水平更适合城市.以及通4.2公共学校过何种方式可以达到这种发展水平。学校是地区性的教育服务设施，为当地居民服务,其学生主体为城市的学龄人口。因此学校的规模及其用地要求直接与人口参考文献以及家庭结构有关。人口越多,学龄人口越多.对学校的要求就丁成日.2004.空间结构与城市竞争力.地理学报，59期增刊: 85-92.越多。-般规划中.从人口预测入手.分析各个年龄段的学龄人Clarion Associates Team. 2004. Norman.2025. Land Demand Analysis.Yee, Dennis. 1999. Technical Report- - 1999 Employment Density Study. Metro.口预测，从而估计出小学.初中、高中等各个教育阶段的学生数量，然后考虑平均的学校规模.就可以预测出还需要多少学校用地或者需要多少额外的学校用地。在学校用地的需求分析中，有几点问题需要注意: (1)这里考虑的是公共学校。-一个城市内,从公立学校到私立学校有很多不同的学校系统,但是公立学校几乎在所有城市中都占主流,服务大部分人口，因此公立学校是学校用地分析的重点。另一方面.私立学校的统计数据难以获得: (2)人口年龄与入学年级的中国煤化工不统-。在人口预测中，可以得到的是不同年龄的人口预测，但MHCNMHG不是所有的儿童都在同一年龄入学.因此学龄人口与相应的注册学生数目有出入。但是考虑到规划的指导性意义,利用学龄人口国外城市规划| 2005 Vol.20, No.425