河南省物业管理行业存在的问题及对策

第19卷第1期郑州工业高等专科学校学报2003年3月Vol.19 No.1JOURNAL OF ZHENGZHOU POLYTECHNIC INSTTUTEMar. 2003河南省物业管理行业存在的问题及对策张锦歌(郑州工业高等专科学校管理系,河南郑州450007)摘要:河南省物业管 理行业在最近几年的快速业委会章程委托管理合同,可是目前河南省不少发展中存在着许多问题，如法制建设滞后、建管之小区都没有.上述几个重要的法律文件。物业管理间衔接不好、规模过小、管理观念尚未大众化等。中涉及的权利义务关系没有明确规定,致使物业通过对这些问题进行分析,提出了应完善法律、早管理中产生的大量纠纷得不到及时解决。期介入、规模化经营、加强宣传的对策。2.建设单位和物业管理公司之间衔接不好关键词:物业管理;问题;对策河南省的房地产开发商在开发项目时,大多中图分类号:F293.33文献标识码:B数都没有聘请物业管理公司前期介人。致使- -些开发项目在规划设计和施工阶段遗留下了较多的文章编号:1008 - 7419(2003)01 - 0031 -02问题，建管脱节造成物业管理的先天不足,矛盾往我国的物业管理1981 年自深圳产生,经过20往在居民人住并实施物业管理后才反映出来。比多年的探索研究,从无到有,从小到大,有了一定如:业主人住后,发现商品房有渗水、裂縫等质量水平的发展。据统计,迄今为止,我国各类物业管问题;或者泊车车位不够，管线布局不合理等。这理企业已经发展到15000多家,从业人员有200种整体布局上的缺陷,使业主感到不便,意见很多万人。而我省的物业管理起步于1994 年,到大,把对房地产开发商的不满迁怒于物业管理公2002年底已经初具规模,有专业化的物业管理公司,拒交物业管理费。还有的房地产开发商在商司1000余家,从业人员达几十万人。但随着物业品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给管理行业的迅猛发展,行业中暴露的问题也越来后续的物业管理带来了困难。3.管理规模总体偏小.越多。必须对这些问题高度重视,并采取有效措郑州市不少公司根本不具备物业管理应有的施,才会促进这一新兴行业的健康发展。实力和资格,缺乏必要的设备和管理人才。通常-、物业管理中存在的问题物业管理公司都是作为房地产开发商的附属机1.法制建设滞后于物业管理行业的发展构,并没有脱离“母体”,管理的面积大多在1万至在物业管理行业发展的20多年中,国家建设10万m2之间。可以说规模过小，成本较高,这使部作为行业主管部门门颁布了一系列的法律、法规。得物业管理的规模效益很难体现出来。只有通过各省也出台了相关的地方性法规。但总体上物业物业管理公司的联合,实现产业升级,才能提高在管理行业缺乏大法和行政法规。导致许多事情无国际市场上的竞争能力。而目前河南省不少物业章可循,法律关系混乱。比如:按规定,广大业主管理公司仅靠所收的管理费用来维持运转,所提应该是物业小区的主人,业委会应是物业区域内供服务的范围也只是维修、保洁、绿化、治安等。的最高权力机构。河南省省会郑州市虽然有物业物业管理公司在管理规模上,根本形不成规模效小区1000多个,但仅有33个小区设有业委会,也应。没有实际的权力,更别说去选择或解聘物业管理4.物业管理观念尚未大众化公司了。相当数量的物业小区还没有成立业委目前就河南省而言,物业管理观念尚未大众会,没有人代表业主行使自己的权利。一个物业化。中国煤化工t调查，询向小区里小区内最主要的法律文件至少应该有业主公约、是MYHCNMHG青楚;问每平方米的收稿日期:2002-. 12-26作者简介:张锦歌(1975- -),女,河南郑州人,助教，主要从事物业管理的教学工作。32郑州工业高等专科学校学报2003年第19卷物业管理费用为多少，也讲不清;消费者的业主意中 力不从心的或返工无望的先天缺陷在物业峻工识不强。还有,因为传统房屋管理模式的影响很之前解决,有效地克服“前期后遗症”。深,一部分业主不愿配合有偿服务的物业管理模3.规模化经营将成为物业管理行业的主流式,不缴或欠缴物业管理费。个别物业管理公司物业管理企业普遍存在的规模小，难以发挥也没有服务观念,管理手段简单、粗暴,对一些不综合实 力的问题,可以通过企业间横向联合来实配合的业主采取过激行为,造成纠纷不断。现规模化经营。这样不仅可以扩大企业的规模,5.物业管理队伍素质偏低,人才短缺实现人才资金的集中,而且可以加强企业间的协物业管理作为专业化的管理,需要各类高素作,实现优势互补,提高整体经济效益。随着企业质的管理人才。但目前河南省物业管理的职业化规模的扩大,企业有能力管理更大规模的物业，这队伍尚未形成。管理队伍素质偏低、高素质人才样在达 到经济规模之前能极大地降低单位面积的的短缺是物业管理发展中重要的制约因素。根据管理成本。同时,规模的扩大也有利于吸引数量市场调查,目前在管理、技术和服务三类人员中,更多、素质更高的专业人才参与企业的经营管理，尤其缺少高素质的管理人员。其原因,- -是目前增进企业的市场竞争力。企业规模的扩大也有利相当一部分物业管理公司是由政府房管部门和国于拓展--业为主、多种经营的道路,实现企业的良有企事业单位的后勤部门演变而来,员工难以适性循环。应行业快速发展的需要;二是部分依附于房地产4.加强物业管理的宣传工作开发商的物业管理企业，成为原单位老、弱、病、残物业管理是- -项新生事物,因此,必须加大物的转移地。三是行业本身发展较快,社会.上存量业管理的宣传力度。一是对物业公司内部员工的人才有限,部分高校也是从1998年以后才新增物教育。要让职工充分认识物业管理工作的重要性业管理专业,远远不能满足行业迅速发展的需要。和物业管理公司的性质、任务、岗位职责等。二是二、物业管理的相应对策对业主和使用者的宣传。使他们理解物业管理的针对目前河南省物业管理行业中存在的问.作用和“谁受益、谁负担”的市场经济体制下的社题,笔者认为可以采取下述对策来加以解决。会公理。三是对有关部门的宣传。如与城管、派1.充实和完善法律、法规体系,加强执法监督出所、工商、税务等部门进行沟通,争取他们对物力度业管理工作的理解与支持。四是对主管部门的宣目前我国关于物业管理的主要法律依据仅有传。引起主管部门对物业管理工作的重视。总两部,即1994年国家建设部颁布的《城市公有房之,要使物业管理的观念深入人心。屋管理规定》和《城市新建住宅小区管理办法》,已5.以人为本,注重育才远远滞后于形势的发展。总体上,我国一直没有物业管理投人的不是资本,而是人才及经验。形成完整、系统的法律法规体系。所以国家应尽物业管理公司的实力不是资本的实力,而是人才快出台《物业管理条例》,并加快制定相应的系列的实力。有一支懂经营、善管理、通技术、精业务法规;二是加快与法规相配套的规范性文件的制的人才队伍，是我省物业管理公司生存与发展的定,使之能真正规范和指导市场运作;三是加大法根本条件。物业管理公司不仅要注重引才,用才，规执行的监督力度,实现以法治市。更要注重育才,解决的方法是加快行业培训和企2.物业管理早期介入,克服房地产开发的后.业自身的人才培养。遗症物业管理是房地产管理的后续。为了有效地参考文献: .防止房地产开发商只顾开发不顾后果的情况出[1]朱爱华 .物业管理[ M].北京:社会科学文献出版社,2002.现,河南省应坚持执行物业管理早期介人制度。[2]颜真.物业管理危机及案例分析[M].成都:西南财经大学出版社,2002.即物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的中国煤化工上海财经大学出版社,00.0规划、设计和建设，从物业管理的角度提出意见和建议,以便建成后的物业能满足业主或使用人的CYHCNMHG，ADout the ProDIems of Keal Estate Management需求。特别是关键设备,要使物业管理公司能同Existing in Henan步地做好接管等准备工作,争取把那些后期管理Zhang Jinge