河南省房地产业的结构问题浅析

2014年第14期经济研究导刊No.14,2014总第232期ECONOMIC RESEARCH GUIDESerial No.232河南省房地产业的结构问题浅析霍向东(洛阳理工学院,河南洛阳471023)摘要:通过对河南省房地产业发展概况和结构现状的描述,指出河南省房地产业存在的房地产企业平均规模过小投资结构不合理、缺少工业地产投资、房地产投资过度集中等问题,并提出了促进河南房地产业发展的重视工业地产的发展、培育大型房地产企业和企业集团以及产业政策要坚持使用经济手段等对策。关键词:房地产业;工业地产;产业政策中图分类号:F12文献标志码:A文章编号:1673- -291X(2014)14- 0055-02自1990 年我国土地使用制度市场化以来,我国房地产业相同,这使得房地产市场不可能是--个完全竞争的统--市场，发展迅速,房地产价格持续攀升。特别是近几年,尤以上海市为而是一个典型的垄断市场和区域性的市场。其次,房地产的中心的长三角地区、珠三角地区以及北京地区的房地产价格耐久性和高价值性。一般的物品在使用过程中会较快地磨上涨幅度为甚。从2005年年初开始,中央和地方出台了- -系损、消耗,但房地产的利用则具有长期性,- .般可使用许多列调控措施,来稳定房地产价格,以促进房地产业健康发展，年。购房、建房产都需要大量货币支出,价格的昂贵性使房地但效果并不理想。2013 年以来,我国房地产市场出现分化迹产的开发与购买高度依赖于金融业。利息率、货币供给状况、象,部分三四线城市楼市出现泡沫,面临调整。河南省各地市首次分期付款额度等条件的变动都会影响房地产的供求状除郑州外,基本属于三四线城市,房地产业的发展面临着同况。再次,具有投资与消费的双重性。房地产可以作为一种生样的瓶颈,河南省房地产业的结构问题对于河南省房地产业产要素用于生产消费,也可以用于生活消费,同时也可以成发展的影响越来越突出,因此,对河南省房地产业的结构问为一种重要的投资品。虽然房地产的变现能力差、流动性较题进行研究,成为促进河南省房地产业健康发展的重要课题。低,但在通货膨胀较高的情况下,投资房地产比投资其他资产更具有保值功能。最后,具有房地产利用的外部性。房地产一、房地产业概述的利用价值常常受周围房地产及环境变动的影响。房地产的房地产又称不动产,是指土地及附着在土地上的房屋和这些特性导致房地产业是一个垄晰性强 、外溢效应大的产业。人工构筑物及其附带的各种权益。具体而言,房产是指建筑二、河南省房地产业发展概述及结构现状在土地上的各种房屋,包括住宅、办公楼、厂房、仓库等;地产是指土地及其上下一定的空间,包括地面道路和地下相关的(一)河南省房地产业发展概述基础设施等。房地产是房产和地产的综合体和统- -物。 房地河南省房地产业作为一个新兴的产业得到了迅速的发产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。展,河南省房地产业的发展对河南经济增长起着越来越重要房地产业主要包括土地使用权的出让,房地产的开发和再开的作用。房地产投资额从2002年的138.36亿元增加到2012发,如征用土地、拆迁安置、组织开发建设等;房地产经营.包年的3035.29亿元,10年间增长了21.9倍,其增长速度高出括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等河南 省GDP增长速度的-倍左右。河南省房地产业的投资活动。本文的研究范围仅包括房地结合的房地产,所述房地额占GDP的比重逐步提高,2003- -2012 年,房地产业的投资产业仅包括房地产的开发和再开发。额占GDP的比重从2.7%增长到10.25% ;房地产业投资额占房地产具有其他商品所不具有的一些固有特点。 首先，固定资产投资的比重也逐年上升，从2003年的9.35%增长房地产地理位置的固定性。房地产在空间所占的位置，既不到2011年的15.51% ,2012年略降为14.76%。2003- -2012能移动,也不能调换,因此,房地产的利用具有鲜明的地域特年,河南省房地产投资的增长率大多数年份都超过了30%，点,地理位置直接关系到房地产的利用价值。由于房地产地其中2005年的增长率超过50% ,但2012年增长率出现较大理位置固定,不同区位的自然条件、社会条件、经济条件各不幅度的下降,只有15.56%。收稿日期:2014- -03- -26中国煤化工基金项目:2013年河南省政府决策研究招标课题“河南房地产业结构问题研作者简介:霍向东(1971-),男,河南杞县人,讲师,硕士,从事产业经济学研究。YHCNMH G一55一(二)河南省房地产业结构现状不完善,没有产业支撑所导致的大量住宅空置、无法聚集人从投资结构来看, 2003- -2012 的10年间,住宅投资增长气的现象。了16.3 倍,从135.10亿元增长到2 203.26亿元;办公楼投资(三)地区结构不合理，房地产投资过度集中增长了25.72倍,从5.30亿元增长到136.35亿元;商业用房在河南省房地产业的发展过程中,地区结构也不尽合理，投资增长了13.56 倍,从23.54亿元增长到319.39亿元;其他房地产投资过度集中于郑州市。2012年郑州市的房地产投投资增长了17.41 倍，从21.62亿元增长到376.49亿元。相资额为1 095.14亿元,占河南省房地产投资额的36.1% ,相当对于房地产投资额增长的16.35 倍,住宅投资增长和其相当,于排在第二位的洛阳市房地产投资额274.51亿元的3.99办公楼投资增长速度较快,而商业用房投资增长速度较慢。倍,是排在其后的洛阳信阳周口、新乡、驻马店和商丘等地在2003- -2012 年间,河南省房地产投资中住宅投资占房地产级市房地产投资额的总和。大量的房地产投资过度集中于郑投资额的比重在69.09%- -80.46%之间变化， 办公楼投资占州地区,使得郑州的市区规模越来越大，核心区人口密度越房地产投资额的比重在2.13%-4.49%之间变化，商业用房来越高,大城市病也越来越严重。郑州房地产市场的快速发占房地产投资额的比重在9.11%-17.42%之间变化,其他投展,使得郑州的房价日益偏离人们的支付能力,这不利于房资占房地产投资额的比重在6.65%- -13.71%之间变化。地产业的长期稳定发展。从产业集中度来看,2003年河南省有房地产开发企业四、促进河南房地产业发展的对策1430家,商品房销售面积862.71万平方米,平均每家房地产开发企业的销售面积为6033平方米;商品房销售额为(一)重视工业地产的发展120.75亿元,平均每家房地产开发企业的销售额为844.4万从河南省工业化的进程来看,工业化的任务还远未完成。元。2012年河南省有房地产开发企业5316家,商品房销售要促进河南省的“三化”协调发展,新型工业化必领得到快速面积5968.49万平方米,平均每家房地产开发企业的销售面发展,因此,工业地产前景广阔。尤其是一些小微企业,它们积为11227.4平方米;商品房销售额为2286.67亿元,平均无法通过自身的实力购买土地建设厂房,通过工业地产项目每家房地产开发企业的销售额为4301.5万元。可以为大量小微企业提供服务。工业地产一方面 为小微企业从房地产企业的开发资质看,在5316家房地产开发企解决了发展所需的房地产,另-方面也可以促进小微企业集业中,拥有一-级资质的59家,占比为1.1%;拥有二级资质的聚,形成产业集群,从而提高这些小微企业的市场竞争能力。496家,占比为9.3%;拥有三级资质的975家,占比为18.3%;同时,工业地产可以对污水、废气和废渣等工业污染物集中拥有四级资质的468家,占比为8.8% ;其他暂定级为3 318家,处理,又解决了小微企业发展中面临的环保问题。占比为62.5%。(二)培育具有一定规模和实力的大型企业和企业集团结合房地产业的特点,培育具有一定规模和实力的大型三、河南省房地产业存在的结构问题企业和企业集团。使这些大型企业和企业集团具有较强的自(一)房地产企业平均规模过小主创新能力和竞争能力,提高企业抵御风险的能力。在促进无论从房地产企业的开发资质看,还是从平均每家房地企业扩大规模而产生的企业并购的问题上,不能“拉郎配",产开发企业的销售额以及平均每家房地产开发企业的销售一定要尊重和重视并购企业的愿望,企业只有在有并购利益面积看,河南省房地产企业的平均规模都偏小。企业规模小，或并购能够提高企业的发展潜力时,并购才有可能获得成功。规模经济不明显,企业的开发成本高,抗风险的能力弱。随着实践证明,政府利用行政手段强行撮和的并购行为绝大多数房地产市场不断分化,中小房地产企业的生存环境将越来越都是以失败而告终的。差,相当一部分中小房地产企业将面临着被淘汰的风险。(三)要坚持使用经济手段调控和发展房地产业(二)投资结构不合理,商业地产投资偏少,缺少工业地任何一种政策的实施,总不外乎有三种手段,即经济手产投资段.法律手段和行政手段。在实施产业政策时,应注意要以运从投资结构看,住宅投资占房地产投资额的比重较高，用经济手段和法律手段为主,而将行政手段的运用减少到最商业地产投资偏少,缺少工业地产投资。在刚刚发布的我国低限度。作为经济相对落后的内陆地区,我们长期以来最为城镇化发展纲要中,再次提到促进中原城市群的建设。城市习惯的是运用行政手段,各种政策总是通过政府层层的行政群发展需要工业支撑,而不是单单建设- -些住宅项目, 工业性行为而得以贯彻。在市场经济体制下,产业政策主要应通发展需要有工业地产,而目前工业地产恰恰是个空白。在河过经济手段的引导和法律手段的制约来实施。如不注意这一南省一些城市的新区建设中,已经出现了由于商业配套设施点,将可能引起“欲速而不达”的结果。参考文献:[1] 泰勒尔产业组织理论[M].北京:中国人民大学出版社, 1997.[2] 平狄克.鲁宾费尔德微观经济学[M].北京:中国人民大学出版社,2000.中国煤化空量李可MHCNM HG一56-